Содержание:
Ни льготной ипотеки, ни доступных ставок. Цены на жилье этой осенью.
Почему субсидии не делают квартиры доступнееКогда закроют семейную ипотекуКакие застройщики обанкротятсяКогда лучше покупать квартируГосударство выделило более 100 млрд рублей на финансирование льготной ипотеки. Сделает ли этот шаг жилье более доступным? «НИ» выяснили, чего покупателям стоит ждать от рынка недвижимости этой осенью.
Мария Соколова
Правительство отчиталось о выделении дополнительных 100,4 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по льготной ипотеке. Больше всего — 53,4 млрд рублей — направят на программу «Семейная ипотека». 37,4 млрд рублей уйдут на финансирование старых обязательств по общедоступной льготной ипотеке, выдача которой закончилась более года назад. А «Дальневосточной и арктической ипотеке» досталось лишь 9,6 млрд рублей.
Дополнительное финансирование — это всегда хорошо. Но в данном случае сотня миллиардов рублей от государства еще не означает, что жилье станет доступнее.
Почему субсидии не делают квартиры доступнее
Увеличение финансирования льготных программ вовсе не означает, что условия по ним изменятся в лучшую сторону. Фактически эти 100 млрд рублей лишь отражение текущей ситуации с высокими ставками. Властям просто некуда деваться.
Льготную ипотеку с господдержкой люди оформляли на 15–20 лет: несмотря на закрытие программы, федеральному бюджету еще многие годы предстоит расплачиваться с банками. По семейной ипотеке и другим действующим программам отменили лимиты. Значит, правительство просто обязано выделять столько денег, сколько потребуется банкам.
Наоборот, банки сейчас сами вводят дополнительные условия для заемщиков. Например, могут повысить требования к первоначальному взносу, а обещанные государством 20% применять только в случае оформления комбинированной ипотеки (если необходима сумма, превышающая лимиты, то надбавка оформляется по рыночным ставкам). В любом случае для получения одобрения займа при первоначальном взносе в 20% сейчас придется очень постараться — отмечает руководитель компании «КИАН», аккредитованный аналитик РГР Ирина Монастырская.
— В тех банках, что сохранили первоначальный взнос по семейной ипотеке в 20%, действует достаточно строгий подход к оценке заемщиков. Если заемщик подтверждает доход справкой по форме банка, то банки ему предлагают предоставить дополнительно электронную трудовую книжку или запросят подтвердить доход через Социальный фонд России. Все это не позволяет оформить семейную ипотеку части заемщиков, что обращаются сейчас за кредитами.
Когда закроют семейную ипотеку
100 млрд рублей — это очень большие деньги. А федеральному бюджету и без этого нездоровится. Темпы роста экономики замедляются, а дефицит бюджета растет. Изначально ожидалось, что он составит 0,5% ВВП к концу 2025 года, весной его пересмотрели и повысили до 1,7%, а теперь Минфин готовится скорректировать его еще раз (по итогам января — июля он уже достиг 2,2% ВВП, или 4,88 трлн рублей). На счету каждая копейка.
И первой жертвой экономии может стать семейная ипотека. Почву для будущих реформ уже начали готовить: на сессии Восточного экономического форума замминистра труда Ольга Баталина заявила о перекосах в выдаче льготных займов. По ее словам, люди предпочитают покупать маленькие квартиры, непригодные для проживания с детьми, с целью инвестиций.
— И второе: мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не прямо всегда в том месте, где семья реально живет.
А как иначе? Эксперты центра «Аналитика. Бизнес. Право» пришли к выводу, что в 40 регионах РФ жители со средним доходом не могут себе позволить взять в ипотеку даже скромную квартиру площадью 50 кв. м.
Покупка студии или небольшой однушки — это может быть или первый шаг к дальнейшему улучшению жилья, позволяющий зафиксировать стоимость метра на текущем уровне, или способ в будущем обеспечить детей собственным жильем.
Но таких вариантов скоро может не остаться. Директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев рассказал, что готовятся варианты модификации самой популярной льготной программы.
— Программа, возможно, должна быть более адресной, ориентированной на семьи, где рождается большее количество детей.
Все идет к тому, что взять маленькую квартиру по семейной ипотеке будет сложнее, а большую — проще. Для этого рассматривается вариант увеличения лимитов с нынешних 6–12 млн рублей в зависимости от региона с привязкой к площади жилья. С учетом нарастающих проблем с дефицитом федерального бюджета поправки в программу могут быть приняты в сжатые сроки.
Какие застройщики обанкротятся
Финансовые проблемы у застройщиков — еще одна причина, по которой доступность квартир не будет расти. По итогам первого полугодия 2025-го убытки девелоперов, по данным Росстата, увеличились в 2,2 раза — до 302,4 млрд рублей. Особенно сильно пострадали компании из сферы строительства зданий (есть еще строители инженерных сооружений) — их убытки выросли в 2,6 раза, до 169 млрд рублей.
Страдают даже крупнейшие девелоперы. Чистая прибыль за январь — июнь 2025 года по МСФО у «Самолета» упала на 60,9%, у «ПИКа» — на 22%, у «А101» — на 16%, а «Эталон» и вовсе увеличил убытки в шесть раз.
Продажи в условиях заградительных ставок упали, не помогает даже рассрочка. По данным ДОМ.РФ, к 1 августа 2025-го объем неоплаченных рассрочек достиг 1,3 трлн рублей.
В результате девелоперы массово сокращают ввод новых проектов. ДОМ.РФ сообщает, что за восемь месяцев 2025 года застройщики вывели на рынок только 24,6 млн кв. м жилья — на 18% меньше, чем в прошлом году. Наибольшее сокращение зафиксировано в Московской области (-38,6%), Москве (-34,1%) и Тюменской области (-32,3%). Всего падение объемов отмечается в 58 регионах.
Генеральный директор Национального рейтингового агентства (НРА) Татьяна Григорьева успокаивает людей тем, что хотя бы массовые банкротства застройщикам не грозят — проблемные компании поглотят лидеры рынка. А значит, нет большого риска встрять в долгострой.
— Нет, массовых не будет, хотя единичных дефолтов я не исключаю, но они будут носить региональный и нишевой характер.
Когда лучше покупать квартиру
Изменить ситуацию и насытить рынок предложением может снижение ключевой ставки. Так станут дешевле и ипотека для народа, и проектное финансирование для застройщиков.
Первый зампред правления Сбербанка Александр Ведяхин считает, что надо ждать снижения ключевой ставки хотя бы до 12%.
— Чтобы запустить заново инвестиционный цикл для среднего проекта, нужен год, девять месяцев, 12 месяцев, для крупного — от полутора до трех лет, поэтому эти проекты делаются на ставке около 12% годовых. Поэтому, для того чтобы возобновить экономический цикл, нужна ставка 12% и ниже.
Но в обозримой перспективе такой ставки не ожидается. В Сбербанке рассчитывают, что до конца текущего года ЦБ снизит ее до 14–15%. В самом Центробанке ожидают, что ключевая ставка до 12% опустится в 2026-м, это базовый сценарий прогноза. Если инфляция окажется сильнее, тогда планка в 12% будет преодолена только в 2027 году.
К осени 2025-го на рынке недвижимости складывается вполне однозначная ситуация. Если у вас есть возможность и желание купить жилье по программе семейной ипотеки, то лучше действовать прямо сейчас. А иначе можно столкнуться с новыми ограничениями. Если же под условия льготных программ не попадаете, то стоит подождать 1-2 года, пока ключевая ставка не упадет до приемлемых значений.